La pratique et la jurisprudence ont permis de déroger aux règles rigides des baux commerciaux. Cela se traduit par l’existence d’une convention d’occupation précaire qui fonde une personne à occuper un logement pendant un temps défini. En contrepartie de ce droit d’occupation, il doit verser à l’autre partie une compensation financière insignifiante. Voici tout ce qu’il a à savoir sur cette notion, encore peu connue.
La convention d’occupation précaire : définition
C’est une convention par laquelle un bailleur autorise son locataire à occuper son logement de manière précaire, et ce, moyennant une contrepartie financière symbolique. Cela signifie qu’il n’y avait pas de textes qui l’encadraient. C’est la jurisprudence qui a ensuite consenti à sa validité sous des conditions bien définies. Consultez l’article d’AR24 en savoir plus sur la convention d’occupation précaire.
Que dit la jurisprudence sur cette convention ?
Sur la base de l’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation française rendu en date du 29 avril 2009, ce type de convention est valable si et seulement si :
- Un motif d’intérêt légitime distinct de la volonté des parties au contrat de convention d’occupation précaire justifie la précarité (cet intérêt ne doit en aucun cas être frauduleux) ;
- Sa signature ne vise pas à échapper aux contraintes légales du régime des baux d’habitation ;
- Les situations spécifiques indépendantes de la volonté des contractants justifient la légitimité de la précarité ;
- Lesdites circonstances sont antérieures à la signature de la convention.
Il a fallu attendre 5 années après la décision judiciaire pour que la loi de Pinel du 18 juin 2014 consacre cette convention. En modifiant l’article L145-45-1 du Code de commerce, la loi Pinel confirme que la convention d’occupation précaire constitue une dérogation au régime des baux commerciaux que les articles L145-45-1 et suivants du Code de commerce abordent.
Quelles sont les conditions de validité d’une convention d’occupation précaire ?
Deux conditions sont indispensables à la validité du contrat :
- Le droit d’occupation du locataire est précaire impliquant une faible contrepartie financière ;
- Des circonstances particulières à la conclusion du contrat doivent être indépendantes de la volonté des contractants.
L’occupant dispose d’un droit d’occupation précaire
La précarité se justifie ici par trois facteurs. Tout d’abord, la convention d’occupation précaire est signée pour une durée incertaine. Ensuite, l’une ou l’autre des parties peut unilatéralement décider de mettre fin au contrat sans aucun préavis. Enfin, la compensation que perçoit le bailleur du fait de cette occupation précaire est financièrement insignifiante.
Ces éléments considérés isolément sont insuffisants pour prouver que le contrat est vraiment une convention d’occupation à caractère précaire. Encore, faudrait-il prouver qu’il existe bel et bien des circonstances ne dépendant pas des parties et ayant conduit à la signature de ce contrat.
Il existe des situations exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties
La convention d’occupation précaire doit nécessairement être motivée par une situation qui empêche les contractants de signer un bail en bonne et due forme. La circonstance doit avoir un lien avec la durée précaire de l’occupation.
À titre illustratif, la situation transitoire d’un immeuble peut être considérée comme une circonstance particulière indépendante de la volonté des parties. La démolition, la reconstruction après un sinistre et l’expropriation sont des situations exceptionnelles qui ne dépendent pas de la volonté des parties d’opter pour cette solution.
Quelles sont les clauses essentielles à retrouver sur une convention d’occupation précaire ?
Une convention d’occupation précaire (en savoir plus sur cette page) doit au minimum contenir 6 articles :
- Article 1 : Caractère précaire de l’occupation
- Article2 : Désignation et destination (habitation ou usage professionnel) des locaux
- Article 3 : Durée du contrat
- Article 4 : Montant de la redevance
- Article 5 : Conditions générales de la convention d’occupation précaire
- Article 6 : Modalités de règlement des conflits.
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