Avec une rentabilité deux fois plus importante qu’avec un logement locatif, envisager d’investir local commercial est pertinent !
À condition de choisir avec soin son emplacement, réaliser un placement dans un local commercial (commerce ou bureau) est avantageux sur bien des points.
Attention, investir dans un local commercial est un bon placement mais, choisissez bien sa localisation !
Pourquoi ne parle-t-on pas davantage d’investir dans un local commercial, si cela représente une si belle affaire ? Parce que l’offre est moins importante que dans le logement locatif.
Une offre qui devient encore plus rare dans les secteurs clés, conférant aux investisseurs l’assurance que leur locataire réalisera son chiffre d’affaires.
Les emplacements n° 1 sont les artères les plus commerçantes des villes : par exemple, la rue Saint-Catherine à Bordeaux, la rue Rivoli à Paris, mais aussi la place des Terreaux à Lyon, le cours Mirabeau à Aix-en-Provence…
Extrêmement attractifs, ces espaces sont vendus très chers. Mais, pour les acheteurs de ses murs, ils représentent la sécurité, tout en assurant une plus-value substantielle à la revente, même si la rentabilité sera plus faible.
Ensuite viennent les emplacements dits 1 bis et les n° 2 : établie proportionnellement au risque, leur rentabilité est meilleure que les localisations en n°1.
Pour investir local commercial, il faut surtout acheter une adresse clé de la ville : près d’un métro, dans un espace proche d’une enseigne drainant du monde, dans le centre-ville…
La liste des nombreux avantages à réaliser un investissement dans un local professionnel bien situé !
Au moment de l’achat , pour connaître le rendement locatif, placez votre argent dans un local occupé, dont le loyer est déjà connu.
Pour un rendement net annuel de 6 %, le calcul est de d’abord diviser 100 par 6, avant de multiplier le résultat obtenu par le loyer. Le résultat indique le montant au-dessus duquel il ne faut pas acheter le bien, compte-tenu du rendement attendu.
A niveau moindre, il existe d’autres facteurs qui influencent le prix, tels que la localisation, le type d’activité, la concurrence à proximité, etc.
Pour réaliser une opération rentable, il faut privilégier le fait d’investir dans un local commercial vide. A noter que les banques peuvent alors se montrer frileuses pour le financement de ce projet.
Bien choisi, l’investissement dans un local professionnel est un placement sécurisé. Un placement sûr, notamment, avec son bail de 3 à 9 ans.
N’ayant pas de cadre pré-défini, le bail peut offrir certaines largesses à l’investisseur, comme imposer le paiement des taxes et des impôts locaux aux locataires. Le bailleur devra cependant obligatoirement réaliser à sa charge les gros travaux.
Investir local commercial est enfin très intéressant au niveau fiscal, uniquement si l’investissement a bien été pensé en amont.
Généralement, l’achat se fait par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), reste à déterminer si l’investissement doit relever ou de l’IS ou de l’IR. Autreement dit, de l’Impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu.
Avec une SCI à l’IS, cela permet de minimiser le poids de la fiscalité, si vous conservez longtemps le bien. Pour une fiscalité avantageuse à la revente, choisissez une SCI soumise à l’IR.
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