Le viager est une opération immorale pour certains. Cela peut être une manière de s’enrichir rapidement pour d’autres.
Dans tous les cas, le viager divise.
Spécialiste du viager, Vita Pecunia vous dévoile dans cet article comment fonctionne le viager mais aussi quels sont ces avantages. Doit-on vraiment s’y intéresser en tant qu’investisseur immobilier ?
Qu’est-ce que le viager immobilier ?
Le viager immobilier est un contrat défini dans le code civil. La particularité de ce type de contrat de vente immobilière est sin aspect aléatoire.
Alors qu’une vente classique stiple un prix de vente ferme, l’acheteur et le vendeur ne connaissent pas le prix de la transaction avant sa fin.
En effet, l’acheteur devra payer une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. Impossible pour lui de savoir combien lui coûtera son bien immobilier.
L’aléa est une condition sine qua none.
Par exemple, si l’acheteur connaissait le mauvais état de santé du vendeur qui lui a causé la mort rapidement après la vente, les héritiers pourront remettre en cause le bienfondé de la vente. Le viager sera ainsi annulé.
Entrons un peu plus dans le détail du fonctionnement du viager
Le viager est un démembrement de propriété. Derrière ce terme technique se cache un principe relativement simple.
N’importe quel bien immobilier peut être scindé en deux droits :
– L’usufruit : le droit d’habiter et de percevoir des loyers sur le bien immobilier ;
– La nue-propriété : le droit de disposer du bien immobilier.
Libre au vendeur de conserver l’usufruit (dans le cas du viager, on parle plutôt du droit d’usage et d’habitions qui est légèrement différent) et de céder la nue-propriété.
Par conséquent, l’acheteur va acquérir la nue-propriété à un prix bien inférieur à celui d’un bien immobilier équivalent (en pleine-propriété). Cela se comprend aisément : il ne pourra pas percevoir de revenus du logement ou encore y habiter.
Ce type de viager est appelé viager occupé. Il s’agit des viagers les plus répandus.
Cela signifie que le vendeur cède son logement mais l’habite jusqu’à son décès.
Le jour de la vente, l’acheteur paie un apport au vendeur, appelé bouquet. Il s’engage par la suite à payer une rente, généralement tous les mois.
Si le viager est correctement calculé, le bouquet et la somme des rentes futures doit correspondre à la valeur de la nue-propriété.
La paralysie du marché du viager
Aujourd’hui, le marché du viager est peu prisé par les acheteurs alors que les agences spécialisées croulent sous les annonces !
La plupart des investisseurs ne sont pas intéressés par le viager. Très souvent par méconnaissance, pourtant…
Nous énumérons les principales objections des investisseurs.
Pour être rentable, il faut que le vendeur décède prématurément
Il s’agit de l’argument le plus répandu. Et probablement le plus faux !
En effet, le prix du logement est fixé le jour de la vente. Cela signifie que le jour du décès du vendeur, la valeur du bien immobilier aura probablement prit de la valeur. Dans ce cas, même si le vendeur vit longtemps, l’acheteur peut continuer à avoir une opération rentable.
Et ce n’est pas tout. Par construction, la nue-propriété acquise par l’acheteur voit sa valeur augmenter tous les ans. Et cela, même si le vendeur est toujours en vie.
Car en prenant une année supplémentaire, l’usufruit du vendeur diminue (il est environ égal à l’espérance de vie multiplié par les loyers qu’il est possible de retirer du logement). Autrement dit, la nue-propriété augmente.
Il n’est pas possible d’habiter dans le logement avant la fin du viager
La plupart des viagers sont des viagers occupés.
Il existe pourtant d’autres types de viagers. Comme le viager libre.
Dans ce cas, le vendeur quitte son logement (ou ne l’habitait pas à la base) afin que l’acheteur puisse y loger ou encore le mettre en location.
Il s’agit bien souvent de résidences secondaires du vendeur ou d’anciens investissements locatifs. Ces viagers sont donc principalement des petites surfaces en grandes villes ou des villas en bord de mer.
Sachez également qu’une clause peut être introduite dans le contrat viager afin de laisser la possibilité au vendeur de quitter son logement au profil de l’acheteur. Intéressant si le vendeur a besoin d’une assistance médicale ou d’une maison de retraite.
Les viagers ne sont pas correctement évalués
Il est vrai que trop de viagers sont évalués avec des barèmes obsolètes.
Un barème viager est un document utilisé par les professionnels afin de déterminer la rente viagère.
Cependant, beaucoup d’agents immobiliers ou notaires utilisent des barèmes vieux de plusieurs années, voire décennies. D’autres ne savent pas utiliser cet outil correctement….
Par conséquent, les investisseurs les plus avisés ne comprennent pas les montants calculés.
C’est la raison pour laquelle de plus en plus de sociétés se spécialisent afin de proposer des barèmes viagers adaptés ou des logiciels pour le calcul d’un viager.
Nos derniers conseils si vous souhaitez acheter en viager
Comme nous l’avons vu, le viager est un investissement intéressant. Il procure des rentabilités élevées, permet d’investir dans l’immobilier sans de contraintes de gestion.
En revanche, n’hésitez pas à vous renseigner davantage sur les spécificités d’une telle vente. En raison du faible nombre de transactions chaque année, peu de professionnels maîtrisent le sujet à la perfection…
