L’estimation est une des premières étapes incontournables dans la vente d’un bien immobilier. L’enjeu est de trouver un prix juste, correspondant notamment à la fourchette du marché. Fixer d’emblée le prix juste permet au vendeur de respecter les délais de vente – les biens qui traînent longtemps sur le marché tendent à perdre de la valeur.
Mais comment procède-t-on concrètement à une estimation immobilière ? Eléments de réponse.
Les concepts de base de l’estimation immobilière
a) La valeur du bien
Techniquement, la valeur d’un bien immobilier correspond aux avantages futurs découlant de possession. Ceci étant, les fruits de cette possession se concrétisent généralement sur le long terme. Par conséquent, une estimation de la valeur du bien doit prendre en compte les tendances économiques et sociales, ainsi que les lois et les conditions environnementales susceptibles d’influencer les quatre éléments la valeur du bien.
b) Valeur et prix de vente
La valeur ne correspond pas nécessairement au prix de vente du bien. L’écart entre les deux données est d’autant plus important lorsque la demande est faible. D’ailleurs, si de manière générale, les biens gagnent en valeur au fil des années, d’autres, situés dans des localités peu attractives, tendent à se déprécier, d’autant qu’il est de plus en plus compliqué pour les jeunes acquéreurs d’accéder à des logements neufs.
c) La valeur du marché
L’estimation permet de déterminer le prix le plus probable auquel le bien peut être vendu. Mais la valeur peut ne pas correspondre au prix du marché, en particulier lorsque la vente se faite sous la contrainte. C’est par exemple le cas d’une personne qui doit vendre dans un délai court pour rembourser ses créanciers. Ce vendeur n’aura pas d’autre choix que de céder le bien en dessous du prix du marché.
L’estimation immobilière par comparaison des ventes
Des données spécifiques au bien sont collectées, mais également des données généralement relatives au marché local. Retrouvez sur cette page d’autres informations autour de cette thématique, notamment les autres méthodes utilisées dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier.
On comparer le bien avec au moins 3 ou 4 logements en cours de vente ou récemment. Pour être comparables, ces biens doivent :
· Présenter des caractéristiques similaires et être situés dans le même marché
· Avoir été vendus au cours de la dernière année sur un marché ouvert et concurrentiel
La limite de la comparaison consiste à prendre en compte divers facteurs susceptibles d’influencer la valeur des biens comparables, notamment :
· Age et l’état des biens
· La date des ventes, notamment si des changements économiques se produisent depuis leur cession
· Les conditions de vente (par exemple, si le vendeur était contraint par sa situation de surendettement)
· L’emplacement
· Les caractéristiques physiques, y compris la taille du terrain, l’aménagement paysager, le type et la qualité de la construction, le nombre et l’aménagement des pièces, la surface habitable, l’existence d’un garage, d’une piscine ou d’une cave, l’existence d’une cheminée ou d’une cuisine moderne, etc.
