Le certificat de localisation
Quand vous faites une transaction immobilière que ce soit l’achat d’une maison ou un refinancement, il est certain que vous devrez avoir un certificat de localisation. Mais qu’est-ce qu’un certificat de localisation? Certains vous diront que c’est un mal nécessaire, d’autres que c’est une exigence de la banque! Pour ma part, je vous dirai que c’est un peu plus que cela.
Un certificat de localisation est un rapport dressé par un arpenteur-géomètre interprétant la position des édifices et de ses accessoires d’une propriété auquel est joint un plan montrant les lieux.
Ce rapport nous renseigne sur diverses questions :
Position des bâtiments
L’édifice est-il sur le bon terrain? Il arrive dans des cas extrêmement rares que la maison ou un accessoire, par exemple la piscine ou le garage ne se trouve pas sur le terrain du propriétaire. Il arrive plus fréquemment le cas, où une partie de la maison où d’un accessoire se trouve en partie sur la propriété voisine. On appelle cela un empiétement.
Règlementation
La propriété respecte-t-elle la réglementation municipale? Par exemple, dans la plupart des quartiers de Prévost, toute maison doit être construite à 7,5 m (environ 25’) de la rue. Les accessoires tels que cabanon, piscine, garage ne peuvent se situer en avant de la maison mais à l’arrière ou sur le côté de la maison. La ville peut demander la démolition d’un édifice qui ne respecte pas la réglementation municipale d’où l’importance de savoir si la maison respecte toutes les règlements.
Attention, si votre maison a été construite avant l’adoption du règlement, son usage dérogatoire est peut-être protégé par des droits acquis. L’arpenteur soulèvera ce point dans son rapport.
Les servitudes
Y a-t-il des servitudes apparentes ou non apparentes sur la propriété? Une servitude est un droit, que possède un autre emplacement sur notre emplacement : par exemple un droit de passage que la propriété de monsieur X sur le terrain de madame Y.
La concordance avec les titres
Un autre point sur lequel l’arpenteur se prononce, est la concordance entre l’utilisation du terrain qu’en fait son propriétaire, ses titres de propriété et son cadastre. Par exemple, le contrat d’acquisition du terrain mentionne que ce dernier mesure 100’ par 100’. La distance entre les clôtures sur le terrain est de 110’. L’arpenteur va le signaler dans son rapport.
L’arpenteur se prononce aussi sur la présence d’un ensemble immobilier, l’assujettissement de l’immeuble à la Loi sur la protection du territoire agricole, la présence d’une bande de protection riveraine, et d’autres choses encore.
Maintenant que nous connaissons la raison d’être du certificat de localisation, nous pouvons répondre aux principales questions que le public nous demande.
Qui doit payer le certificat de localisation?
La coutume veut que le vendeur fournisse le certificat. Cette coutume est reprise dans la plupart des offres d’achat que l’on trouve sur le marché, et notamment dans celles de la chambre d’immeuble à l’article 6.4 :
« Le vendeur fournira à l’acheteur … un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre indiquant l’état actuel de la propriété; tout nouveau certificat étant à la charge de l’acheteur s’il ne révèle aucune modification au certificat précédent. »
Comme on le remarque, le certificat doit démontrer l’état actuel de la propriété. Cela nous amène à une deuxième question :
Quels sont les changements qui entraînent la nécessité d’obtenir un nouveau certificat?
Bien que chaque cas est un cas d’espèce, il est possible de constater que les évènements suivants exigent la confection d’un nouveau certificat.
– La vente d’une partie de terrain depuis l’ancien certificat
– L’ancien certificat stipule que l’immeuble est en construction
– L’agrandissement de l’immeuble ou d’une dépendance
– L’ajout d’un garage, piscine, cabanon (non mobile), etc..
– Subdivision ou nouvelle numérotation de l’immeuble. Ainsi, la réforme cadastrale a rendu désuets tous les anciens certificats.
Cette énumération renferme la plupart des cas, mais n’est pas limitative. S’il n’y a aucun changement, le certificat est bon.
Durée
Cependant certains créanciers, pour consentir une nouvelle hypothèque exigent un nouveau certificat de localisation si ce dernier a plus de 5 ans, 10 ans ou encore 20 ans.
Cela dépend de l’institution, du banquier, de votre dossier et de votre talent à négocier.
Si votre banquier vous dit, pour s’en laver les mains que le notaire décidera, sachez que ce dernier va appliquer la norme la plus sévère.
Enfin, la plupart des institutions financières acceptent maintenant que le client souscrive une assurance titre (coût « 200 $) plutôt que de faire confectionner un nouveau certificat.
Consulter le site www.paulgermainnotaire.com pour plus de renseignements
